Een huis in Spanje verkopen als niet-inwoner

Documenten die je bij de verkoop nodig hebt

Wie een woning in Spanje wil verkopen, kan het dossier het beste vooraf verzamelen. Zo kunnen de makelaar, koper, notaris en betrokken adviseurs de geregistreerde gegevens en de toestand van de woning controleren.

Welke documenten in jouw situatie precies worden gevraagd, hangt mede af van de woning en de plaats waar deze ligt. De onderstaande stukken komen bij een verkoop veel voor.

• Escritura: de notariële eigendomsakte. Hierin staat hoe je de woning hebt verkregen. De akte en de huidige gegevens in het eigendomsregister zijn niet hetzelfde document.
• Recente nota simple: een uittreksel uit het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister. Dit document toont de geregistreerde eigenaar, diens aandeel, de beschrijving van de woning en de ingeschreven lasten.
• IBI-bewijs: het betaalbewijs van de gemeentelijke onroerendezaakbelasting.
• Verklaring van de gemeenschap van eigenaars: een document waaruit blijkt dat er geen openstaande bijdragen aan de gemeenschap zijn.
• Certificado de eficiencia energética: het energiecertificaat van de woning.
• Cédula de habitabilidad: de bewoonbaarheidsverklaring, voor zover deze voor de woning en de betreffende plaats van toepassing is.
• NIE: het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders.

Waarom vraagt een makelaar vooraf om een nota simple?

Een makelaar wil vóór de verkoop kunnen nagaan of de persoon die opdracht geeft ook als eigenaar staat geregistreerd. De nota simple vermeldt alle geregistreerde eigenaren en het aandeel dat ieder van hen bezit. Dat is vooral relevant wanneer een woning meerdere eigenaren heeft.

Ook controleert de makelaar of de geregistreerde omschrijving overeenkomt met de aangeboden woning. In het uittreksel staan onder meer de locatie, oppervlakte en het type onroerend goed zoals deze bij het register bekend zijn.

Daarnaast worden geregistreerde lasten zichtbaar. Denk aan hypotheken, een embargo, wat beslag wegens een schuld betekent, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik en aantekeningen van rechtszaken. Als zulke vermeldingen bestaan, kunnen de betrokken partijen tijdig bespreken wat ermee moet gebeuren.

Een nota simple is informatief en geen gewaarmerkt registerdocument. De certificación registral, een gewaarmerkt registerdocument, is een ander, trager en duurder document. Voor de gebruikelijke controle rond een verkoop wordt de nota simple gebruikt.

Wat zegt een recente nota simple over je woning?

De nota simple wordt afgegeven voor één geregistreerd onroerend goed, in het Spaans finca genoemd. Het document toont de gegevens zoals die op de dag van afgifte in het Registro de la Propiedad staan.

Je ziet wie als eigenaar is geregistreerd, welk aandeel iedere eigenaar heeft en hoe en wanneer de woning is verkregen. Ook staan de geregistreerde omschrijving en eventuele lasten in het document.

Omdat de inhoud de toestand op de afgiftedatum weergeeft, vragen makelaars en kopers om een recente versie. Er bestaat geen algemene ouderdom die in iedere verkoop zonder meer wordt aanvaard. Vraag daarom aan de makelaar, notaris of koper hoe recent het document voor jouw dossier moet zijn.

De nota simple wordt door het register in het Spaans afgegeven. Voor het begrijpen van de inhoud kan bij onze aanvraag een niet-beëdigde Nederlandse vertaling worden toegevoegd voor € 3,99. Deze vertaling is gemaakt met kunstmatige intelligentie, aan de hand van regels gecontroleerd en niet bedoeld voor indiening bij een overheidsinstantie.

Registro de la Propiedad en Catastro zijn niet hetzelfde

Het Registro de la Propiedad is het eigendomsregister. Het bevat de juridische eigendom en de geregistreerde lasten. De nota simple is afkomstig uit dit register.

Het Catastro, het Spaanse kadaster, is een fiscale en fysieke inventaris van onroerend goed. Daarin staan onder meer grenzen, oppervlakte, kadastrale waarde en de kadastrale referentie van twintig tekens. Het Catastro bewijst niet wie de eigenaar is en vermeldt geen hypotheken of schulden.

De gegevens van beide registraties kunnen van elkaar verschillen. Zo kunnen de oppervlakte, het adres of zelfs het betreffende perceel niet volledig overeenkomen. Een adres alleen wijst bovendien niet altijd naar één unieke finca.

Dergelijke verschillen zijn een veelvoorkomende reden waarom een aanvraag wordt afgewezen wegens onjuiste gegevens of omdat de woning niet kan worden gevonden. Een kadastrale referentie helpt bij het zoeken, maar de nota simple blijft afkomstig uit het Registro de la Propiedad.

Controleer of de geregistreerde eigenaar nog klopt

Inschrijving in het Registro de la Propiedad is in Spanje vrijwillig, behalve voor hypotheken. Na een aankoop of erfenis is het wel sterk aan te raden om de nieuwe eigenaar te registreren. In de praktijk is een juiste registratie nodig om de woning later te kunnen verkopen of met een hypotheek te belasten.

Staat in de nota simple nog een eerdere eigenaar, of wijkt het geregistreerde aandeel af van wat je verwacht, bespreek dit dan met je notaris of advocaat voordat de verkoop verdergaat. Hetzelfde geldt wanneer de omschrijving van de woning niet overeenkomt met de gegevens die je gebruikt voor de verkoop.

Wij leveren het registeruittreksel en helpen de juiste woning en het bevoegde register te vinden. Wij zijn geen advocatenkantoor en geven geen juridisch advies.

Inhouding voor niet-inwoners en gemeentelijke plusvalía

Bij de verkoop door een niet-inwoner bestaat een inhouding op de verkoopprijs. Daarnaast bestaat de plusvalía municipal, een gemeentelijke heffing die bij een verkoop aan de orde kan zijn.

De gevolgen hangen af van je situatie. Laat je gestor, een Spaanse administratieve en fiscale dienstverlener, of je advocaat vooraf controleren welke bedragen, aangiften en documenten voor jouw verkoop gelden. Zo weet je ook welke informatie bij de ondertekening beschikbaar moet zijn.

Onze dienstverlening is beperkt tot het aanvragen van de nota simple en de voorafgaande controle van de woning- en registergegevens. Wij geven geen fiscaal of juridisch advies.

Een nota simple aanvragen voor de verkoop

Elke woning staat bij precies één Registro de la Propiedad ingeschreven. Grote en toeristische gemeenten zijn vaak verdeeld over meerdere registers. Kleine plaatsen kunnen onder een register vallen dat naar een andere gemeente is genoemd. Een aanvraag bij het verkeerde register wordt afgewezen.

Via onze particuliere, onafhankelijke dienstverlening hoef je het bevoegde register niet zelf te bepalen. Je vult het adres of de kadastrale referentie, de gemeente, de provincie en je e-mailadres in. De naam van de eigenaar is niet verplicht, maar helpt wanneer het adres niet eenduidig is. Voor de bestelling is geen DNI of NIE nodig.

Wij vergelijken de gegevens met het Catastro en de kaarten van het register, bepalen het bevoegde register en dienen de aanvraag in via het officiële registratiesysteem. Als het register de woning niet kan vinden zoals deze is omschreven, nemen we eerst contact met je op om de gegevens te corrigeren.

De totale prijs is € 35,86 per woning. Daarvan is € 24,95 de vergoeding voor onze dienstverlening en € 10,91 de officiële registervergoeding. De nota simple wordt doorgaans binnen 24 tot 48 uur op werkdagen geleverd. Weekenden en Spaanse feestdagen kunnen extra tijd toevoegen.

Notas Registrales España is een particuliere, onafhankelijke dienst en is niet het Registro de la Propiedad, het Colegio de Registradores of een overheidsinstantie. Je kunt hetzelfde document zelf aanvragen via sede.registradores.org tegen de officiële vergoeding, die lager is dan onze totale prijs. Die route verloopt in het Spaans en vereist de juiste register- en woninggegevens.