Catastro Spanje: wat is het verschil met het Registro?

Het verschil tussen Registro en Catastro in het kort

Het belangrijkste verschil tussen Registro en Catastro is het doel. Het Registro de la Propiedad registreert de juridische situatie van onroerend goed. Daar staat wie als eigenaar is ingeschreven, welk aandeel iedere eigenaar bezit en welke lasten op het pand rusten.

Het Catastro is een fiscale en fysieke inventaris van onroerend goed. Het bevat onder meer de ligging, grenzen, oppervlakte, kadastrale waarde en kadastrale referentie. Deze gegevens worden gebruikt om een pand of perceel kadastraal te beschrijven, maar vormen geen bewijs van juridisch eigendom.

De twee instellingen houden dus niet hetzelfde bij. Een kadastrale raadpleging kan nuttig zijn om de fysieke kenmerken en referentie van een pand te controleren. Wil je weten wie als eigenaar geregistreerd staat of er een hypotheek, beslag of ander recht is ingeschreven, dan heb je een document uit het Registro nodig.

• Registro de la Propiedad: juridische eigendom, eigendomsaandelen en geregistreerde lasten.
• Catastro: grenzen, oppervlakte, ligging, kadastrale waarde en kadastrale referentie.
• Het Catastro bewijst geen eigendom en toont geen hypotheken of schulden.
• Een nota simple uit het Registro geeft geen volledige garantie over de fysieke toestand van het pand.

Wie beheert welke gegevens?

Het Registro de la Propiedad maakt deel uit van het stelsel van het Spaanse ministerie van Justitie. De afzonderlijke registers worden geleid door registradores, registerbewaarders. Iedere finca, het afzonderlijk geregistreerde onroerend goed, valt onder precies één bevoegd Registro de la Propiedad.

In grotere of toeristische gemeenten zijn vaak meerdere registers actief. Een plaats kan bijvoorbeeld zijn verdeeld over register 1, 2 en 3. Kleinere gemeenten kunnen onder een register vallen dat naar een andere plaats is genoemd. Het juiste register is daarom niet altijd af te leiden uit alleen de gemeentenaam.

Het Catastro is de afzonderlijke kadastrale administratie voor de fiscale en fysieke beschrijving van vastgoed. Het is geen onderdeel van het Registro en wordt niet door de registradores gebruikt als vervanging voor de juridische registratie. De gegevens kunnen elkaar aanvullen, maar hebben een andere functie.

Een adres of kadastrale referentie helpt om het bevoegde Registro en de juiste finca te vinden. Een adres alleen is niet altijd voldoende, bijvoorbeeld wanneer een gebouw meerdere appartementen bevat of wanneer dezelfde adresomschrijving bij verschillende geregistreerde objecten voorkomt.

Welke documenten geven Registro en Catastro?

Het gebruikelijke document uit het Registro is de nota simple, een informatief registeruittreksel. Dit document vermeldt de geregistreerde omschrijving van het pand, de eigenaar of eigenaren, hun aandelen, de wijze en het moment van verkrijging en de ingeschreven lasten.

Bij die lasten kan het gaan om hypotheken, een embargo, een beslag wegens een schuld, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik of aantekeningen van rechtszaken. De nota simple weerspiegelt de inhoud van het register op de dag waarop het document wordt afgegeven.

Een nota simple is informatief en niet gewaarmerkt. Een certificación registral, een gewaarmerkt registerdocument, is een ander document. Dit is trager en duurder. Voor controles vóór een aankoop, nalatenschappen en contacten met banken, notarissen en advocaten wordt doorgaans de nota simple gebruikt.

Het Catastro verstrekt een certificación catastral, een kadastraal certificaat, of een consulta catastral, een kadastrale raadpleging. Daarin staan kadastrale gegevens over het object. Deze documenten vervangen geen nota simple, omdat ze geen juridisch eigendomsbewijs zijn en geen overzicht van geregistreerde hypotheken of andere lasten geven.

Beide soorten documenten kunnen dus over hetzelfde pand gaan, maar beantwoorden verschillende vragen. De kadastrale informatie beschrijft het object fysiek en fiscaal. Het Registro toont hoe het object juridisch staat ingeschreven.

Wat is een kadastrale referentie in Spanje?

De kadastrale referentie in Spanje is een code van twintig tekens waarmee een object binnen het Catastro wordt aangeduid. Deze code helpt om het bedoelde pand of perceel nauwkeuriger te identificeren, vooral wanneer een adres onvolledig, gewijzigd of niet uniek is.

Je vindt de kadastrale referentie doorgaans op de IBI-aanslag, de aanslag voor de Spaanse onroerendezaakbelasting. De code kan ook in de escritura, de notariële akte, staan. Bij oudere documenten of verschillen tussen administraties moet nog steeds worden gecontroleerd of de referentie werkelijk bij de bedoelde finca hoort.

Voor het aanvragen van een nota simple is een kadastrale referentie nuttig, maar het document komt niet uit het Catastro. De referentie wordt gebruikt om het pand te vinden en de gegevens te vergelijken. Vervolgens wordt de nota simple aangevraagd bij het bevoegde Registro de la Propiedad.

Heb je geen kadastrale referentie, dan kan het adres worden gebruikt. De naam van de eigenaar is niet verplicht, maar kan helpen wanneer een adres naar meerdere mogelijke objecten verwijst.

Kadastrale waarde is niet hetzelfde als marktwaarde

De valor catastral, de kadastrale waarde, is een fiscale waarde die in het Catastro is opgenomen. Deze waarde is niet hetzelfde als de marktwaarde van een woning, appartement, bedrijfsruimte of perceel.

De marktwaarde gaat over de waarde van een pand op de vastgoedmarkt. De kadastrale waarde hoort bij de fiscale registratie van het object. Je kunt de ene waarde daarom niet zonder meer gebruiken als vervanging voor de andere.

Ook de aanwezigheid van een kadastrale waarde zegt niets over de juridische eigenaar of over eventuele hypotheken en beslagen. Daarvoor moet je de registratie in het Registro de la Propiedad controleren.

Waarom Catastro en Registro van elkaar kunnen afwijken

De gegevens in het Catastro en het Registro kunnen verschillen. Dat kan betrekking hebben op de oppervlakte, het adres of zelfs de afbakening van het perceel. Een uitbreiding, zwembad of splitsing van een perceel kan bijvoorbeeld niet op dezelfde manier in beide administraties zijn verwerkt.

Een afwijking betekent niet automatisch dat één omschrijving voor alle doeleinden juist is. Het Catastro beschrijft de fiscale en fysieke situatie, terwijl het Registro de juridische inschrijving bevat. Je moet daarom eerst vaststellen welke gegevens verschillen en om welk geregistreerd object het precies gaat.

Deze verschillen zijn belangrijk bij een aankoop. De woning die je bezoekt en de kadastrale gegevens moeten worden vergeleken met de finca die juridisch staat geregistreerd. Alleen een kadastrale raadpleging laat niet zien of de verkoper als eigenaar staat ingeschreven of welke lasten op het pand rusten.

Een verschil in adres of oppervlakte kan er ook toe leiden dat een aanvraag wordt teruggestuurd met de melding dat de gegevens onjuist zijn of dat het pand niet is gevonden. Bij twijfel over de juridische of praktische gevolgen van een afwijking kun je de stukken laten beoordelen door je notaris of advocaat.

• Controleer of adres, ligging en oppervlakte op beide documenten naar hetzelfde object verwijzen.
• Vergelijk de kadastrale referentie met de gegevens in de akte en andere beschikbare stukken.
• Controleer via het Registro wie als eigenaar staat ingeschreven en welke lasten zijn geregistreerd.
• Laat relevante verschillen beoordelen voordat je op basis daarvan een juridische beslissing neemt.

Een nota simple aanvragen met voorafgaande controle

Notas Registrales España is een particuliere, onafhankelijke dienstverlening. Wij zijn niet het Registro de la Propiedad, niet het Colegio de Registradores, geen overheidsinstantie en geen advocatenkantoor. Wij geven geen juridisch advies.

Voor een aanvraag vul je het adres of de kadastrale referentie, de plaats, de provincie en je e-mailadres in. Een Spaans identiteitsnummer is niet nodig. Wij controleren vooraf het Catastro en de kaarten van het Registro, bepalen welk register bevoegd is en dienen de aanvraag daarna in via het officiële registerplatform.

De nota simple wordt uitsluitend in het Spaans afgegeven en wordt doorgaans binnen 24 tot 48 uur op werkdagen als document per e-mail verzonden. Weekenden en Spaanse feestdagen kunnen de levering vertragen. Als het register het pand niet kan vinden zoals het is omschreven, nemen wij eerst contact met je op om de gegevens te corrigeren.

De prijs bedraagt € 35,86 per pand. Daarvan is € 24,95 onze vergoeding en € 10,91 de officiële registervergoeding. Een niet-beëdigde Nederlandse vertaling kan voor € 3,99 worden toegevoegd en is alleen bedoeld om de inhoud te begrijpen, niet voor indiening bij een instantie.

Je kunt dezelfde nota simple ook zelf aanvragen via de officiële omgeving sede.registradores.org tegen een lager bedrag. Die route verloopt in het Spaans, vereist een gebruikersrekening en vraagt om het juiste register en nauwkeurige objectgegevens. Een fout in die gegevens kan tot afwijzing leiden, waarna opnieuw moet worden betaald.