Huis kopen in Spanje: checklist vóór je tekent

1. Regel je NIE en kies een onafhankelijke advocaat

Als buitenlandse koper heb je een NIE nodig: het Número de Identidad de Extranjero, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Neem dit vroeg in het aankoopproces op in je planning, zodat het beschikbaar is wanneer het voor de koopdocumenten nodig is.

Laat je daarnaast begeleiden door een onafhankelijke advocaat die niet voor de verkoper werkt. Die kan de documenten en contracten beoordelen, ontbrekende gegevens signaleren en uitleggen welke controles in jouw situatie nodig zijn. Vraag bij juridische of fiscale beslissingen altijd om advies dat op jouw persoonlijke dossier is afgestemd.

Verzamel vanaf het begin alle gegevens die op de verschillende documenten voorkomen. Let vooral op de naam van de verkoper, het adres, de omschrijving van de woning, de oppervlakte en eventuele registratienummers. Verschillen hoeven niet automatisch te betekenen dat de koop niet kan doorgaan, maar moeten wel worden uitgezocht voordat je tekent.

2. Controleer de nota simple uit het eigendomsregister

Vraag een recente nota simple op. Dit is een informatief uittreksel uit het Registro de la Propiedad, het Spaanse eigendomsregister, voor één geregistreerd onroerend goed of finca. Het document weerspiegelt de gegevens in het register op de dag waarop het wordt afgegeven.

Controleer eerst of de geregistreerde eigenaar dezelfde persoon is als de verkoper. De nota simple vermeldt ook welk aandeel iedere eigenaar bezit en hoe en wanneer het eigendom is verkregen. Wanneer er meerdere eigenaren zijn of de naam van de verkoper afwijkt, moet je advocaat nagaan wat dit voor de koop betekent.

Bekijk vervolgens de geregistreerde lasten. Het document kan onder meer hypotheken, een embargo of beslag wegens een schuld, erfdienstbaarheden, usufructo (vruchtgebruik) en aantekeningen van rechtszaken vermelden. Een vermelding moet inhoudelijk worden beoordeeld; uit alleen het bestaan ervan kun je niet afleiden hoe de koop verder moet worden afgehandeld.

Een nota simple is informatief en niet hetzelfde als een certificación registral, een gecertificeerd registerdocument. Ze is een belangrijke controle bij een aankoop, maar vormt slechts één onderdeel van het volledige onderzoek.

3. Vergelijk het eigendomsregister met het Catastro

Vergelijk de nota simple met de gegevens van het Catastro, het Spaanse kadaster. Het Catastro is een fiscale en fysieke inventaris met onder meer grenzen, oppervlakte, kadastrale waarde en een kadastrale referentie van twintig tekens. Het bewijst geen eigendom en toont geen hypotheken of schulden.

Controleer of adres, perceel en oppervlakte op elkaar aansluiten. Kijk ook of een zwembad, aanbouw of andere uitbreiding terugkomt in de beschikbare gegevens. Laat verschillen beoordelen in plaats van ervan uit te gaan dat de registratie vanzelf klopt.

Het Catastro en het Registro de la Propiedad kunnen van elkaar afwijken, zelfs wat betreft het perceel of adres. Zulke verschillen en adressen die niet naar één duidelijke finca verwijzen, zijn veelvoorkomende oorzaken van een afgewezen aanvraag met de melding dat de gegevens onjuist zijn of het pand niet is gevonden.

Een kadastrale referentie helpt om de woning te vinden, maar de nota simple komt altijd uit het Registro de la Propiedad. Iedere woning valt onder precies één bevoegd register; grotere of toeristische gemeenten zijn vaak verdeeld over meerdere registerkantoren.

4. Controleer schulden bij de gemeenschap en betaalde IBI

Vraag bij een woning binnen een gemeenschap van eigenaren om een verklaring over eventuele schulden aan die gemeenschap. Controleer of de woning volgens die verklaring nog openstaande bedragen heeft. Laat je advocaat beoordelen of de verklaring voldoende actueel en bruikbaar is voor de geplande koop.

Vraag daarnaast om de betaalbewijzen van de IBI, de Impuesto sobre Bienes Inmuebles of gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Vergelijk de woninggegevens op deze documenten met de gegevens in het koopdossier. Een betalingsbewijs van de IBI vervangt de nota simple niet, omdat het niets bewijst over juridisch eigendom of geregistreerde lasten.

Bewaar de verklaring van de gemeenschap en de IBI-bewijzen samen met de overige stukken. Zo kan je advocaat verschillen in namen, adressen, oppervlakten of referenties naast elkaar leggen voordat je een volgend contract sluit.

5. Vraag vergunningen, bewoonbaarheidsdocumenten en het energiecertificaat op

Controleer welke vergunningen en documenten bij de woning horen. Vraag naar de cédula de habitabilidad, het document over de bewoonbaarheid, wanneer dit voor de woning aan de orde is. Laat nagaan of de gegevens daarin overeenkomen met de woning die je daadwerkelijk koopt.

Vraag ook naar het energiecertificaat. Neem dit document op in dezelfde controle als de nota simple, de kadastrale gegevens en de contractstukken. Als de beschrijving of oppervlakte verschilt, laat dan eerst vaststellen waar dat verschil vandaan komt.

Let vooral op later aangebrachte delen van de woning, zoals uitbreidingen of een zwembad. Het feit dat iets zichtbaar aanwezig is, betekent niet dat het ook op alle relevante documenten staat. Je onafhankelijke advocaat kan bepalen welke aanvullende controle nodig is.

6. Onderzoek de stedenbouwkundige situatie

Laat de stedenbouwkundige situatie beoordelen, met bijzondere aandacht voor illegale bouwwerken en woningen op rustieke grond. Controleer niet alleen het hoofdgebouw, maar ook aanbouwen, terrassen, bijgebouwen en zwembaden voor zover die deel uitmaken van de koop.

De omschrijving in het eigendomsregister en de gegevens in het Catastro beantwoorden niet alle stedenbouwkundige vragen. Een vermelding in een van deze bronnen is daarom geen vervanging voor een afzonderlijke beoordeling van de bouwkundige en planologische toestand.

Bij rustieke grond of onduidelijke uitbreidingen is het verstandig om geen conclusies te trekken op basis van de verkoopinformatie alleen. Laat je advocaat de beschikbare documenten beoordelen en aangeven welke onzekerheden vóór de ondertekening moeten worden opgelost.

7. Lees het reserveringscontract en arrascontract vóór de notaris

De contractuele volgorde begint vaak met een contrato de reserva, een reserveringscontract. Laat dit vóór ondertekening controleren, inclusief de beschrijving van het pand, de betrokken partijen, het betaalde bedrag en de voorwaarden. Een reserveringscontract mag niet de reden zijn om de controles op eigendom, lasten en documenten over te slaan.

Daarna kan een contrato de arras volgen, een contract waarin de afspraken en het betaalde bedrag worden vastgelegd. De precieze gevolgen hangen af van de tekst van het contract. Laat daarom vóór ondertekening uitleggen wat er gebeurt wanneer de koop niet doorgaat of wanneer een partij haar afspraken niet nakomt.

De laatste stap is de ondertekening bij de notaris. Vergelijk vóór dat moment nogmaals de namen, woningomschrijving, oppervlakte, eigendomsverhoudingen en geregistreerde lasten met de documenten die je eerder hebt ontvangen. Controleer ook of afgesproken correcties daadwerkelijk in de definitieve stukken zijn verwerkt.

Deze checklist voor het kopen van een huis in Spanje is een praktisch uitgangspunt, geen persoonlijk juridisch advies. Welke aanvullende controles nodig zijn, hangt af van de woning en het dossier.