Eigendomsbewijs in Spanje: wat bewijst een escritura?

Wat is een escritura in Spanje?

Met een escritura wordt bij Spaans vastgoed doorgaans de escritura pública bedoeld: de notariële akte die voor een Spaanse notario (notaris) wordt ondertekend. Bij een aankoop legt deze akte de overdracht vast zoals partijen die op dat moment bij de notaris hebben ondertekend.

Veel Nederlandse en Vlaamse eigenaren noemen de escritura hun eigendomsbewijs in Spanje. Dat is begrijpelijk, maar juridisch en praktisch moet je onderscheid maken tussen de notariële akte en de registratie van het vastgoed. De escritura legt de ondertekende handeling vast. Het Registro de la Propiedad (Spaanse eigendomsregister) houdt bij wie als eigenaar geregistreerd staat en welke lasten op het vastgoed zijn ingeschreven.

De escritura en de registratie kunnen daarom niet zonder meer als hetzelfde worden behandeld. Een akte kan bestaan terwijl de daarin genoemde verandering nog niet in het register is verwerkt. Ook kunnen na het ondertekenen nieuwe lasten zijn geregistreerd. De oude escritura wordt daardoor niet aangepast.

Wil je alleen weten wat destijds bij de notaris is ondertekend, dan raadpleeg je de escritura. Wil je controleren wat het register nu vermeldt, dan heb je een recente nota simple nodig.

Waar is het origineel en welke kopieën bestaan er?

De oorspronkelijke notariële akte wordt opgenomen in het notariële protocol van de notaris. Wat een koper of eigenaar ontvangt, is een afschrift van die akte. Daardoor kan je eigen exemplaar verschillen van wat in het notariële protocol wordt bewaard.

Bij Spaanse stukken kom je vaak de termen copia simple (eenvoudig afschrift) en copia autorizada (gewaarmerkt notarieel afschrift) tegen. Een copia simple is een gewone kopie zonder de juridische waarde van een copia autorizada. Het woord “eenvoudig” betekent hier niet dat de inhoud onvolledig hoeft te zijn, maar dat het afschrift niet dezelfde formele status heeft als het gewaarmerkte exemplaar.

Het onderscheid is belangrijk wanneer iemand om je escritura vraagt. Voor eigen administratie of om gegevens na te kijken kan een copia simple bruikbaar zijn. Als een notaris, bank, advocaat of andere betrokken partij een bepaald soort afschrift nodig heeft, moet je bij die partij nagaan welk exemplaar wordt gevraagd.

Een nota simple is geen kopie van de escritura. Het is een afzonderlijk document dat door het eigendomsregister wordt afgegeven en de geregistreerde toestand op de dag van afgifte weergeeft.

Wat doe je als je de escritura kwijt bent?

Ben je je Spaanse eigendomsakte kwijt, dan betekent dat niet dat de akte zelf verdwenen is. De oorspronkelijke akte bevindt zich in het notariële protocol. Je kunt een nieuw afschrift aanvragen bij de notaris voor wie de escritura destijds is ondertekend.

Vraag daarbij duidelijk of je een copia simple of een copia autorizada nodig hebt. Welke versie passend is, hangt af van het doel waarvoor je de akte wilt gebruiken. Laat je daarom door de ontvangende notaris, bank of jurist bevestigen welk afschrift vereist is.

Een vervangend afschrift vertelt je nog steeds wat op de datum van ondertekening is vastgelegd. Als je daarnaast wilt weten of de eigendom correct is geregistreerd en of er inmiddels lasten zijn bijgekomen, vraag je ook een recente nota simple aan.

Waarom de escritura geen actuele registertoestand bewijst

Een escritura is aan een bepaald moment gebonden: de datum waarop de akte voor de notaris werd ondertekend. Het document verandert daarna niet. Het laat dus niet zien of er later een verkoop, erfenis, hypotheek, beslag of andere inschrijving heeft plaatsgevonden.

De nota simple vermeldt de geregistreerde eigenaar of eigenaren en het aandeel dat ieder van hen houdt. Ook staat erin hoe en wanneer zij het vastgoed hebben verkregen. Daarnaast bevat het document de geregistreerde omschrijving van de finca (het afzonderlijk geregistreerde vastgoed), zoals ligging, oppervlakte en soort vastgoed.

Verder toont de nota simple de lasten die in het register zijn opgenomen. Daaronder kunnen hypotheken, een embargo (beslag wegens schuld), erfdienstbaarheden, vruchtgebruik en aantekeningen van rechtszaken vallen. Het document geeft de registertoestand weer op de dag waarop het wordt afgegeven.

Dat betekent niet dat een nota simple een gecertificeerd eigendomsbewijs is. Het document is informatief. Een certificación registral (gecertificeerd registerdocument) is een ander document, dat trager en duurder is. Voor controles vóór een aankoop, nalatenschappen en contacten met banken, notarissen en advocaten wordt de nota simple gebruikt.

Ook bewijst een nota simple niet dat er nergens enige schuld bestaat. Het document toont de lasten die tegen het vastgoed in het eigendomsregister zijn opgenomen. Staat een bepaalde schuld niet als last geregistreerd, dan verschijnt die niet om die reden in de nota simple.

Registratie na ondertekening van de escritura

Het ondertekenen van de escritura en het registreren van de nieuwe eigenaar zijn twee afzonderlijke stappen. Inschrijving in het Registro de la Propiedad is in Spanje vrijwillig, behalve bij hypotheken. Na een aankoop of erfenis is registratie van de nieuwe eigenaar wel sterk aan te raden.

In de praktijk is een correcte registratie ook nodig wanneer het vastgoed later wordt verkocht of met een hypotheek wordt belast. Alleen het bezit van een ondertekende escritura laat niet zien of de nieuwe eigendom daadwerkelijk in het register is ingeschreven.

Een recente nota simple maakt dit zichtbaar. Daarin kun je controleren welke persoon of personen als eigenaar staan vermeld en welk aandeel ieder bezit. Als de naam van de huidige eigenaar ontbreekt, betekent dit dat de verwachte eigendomswijziging niet als zodanig uit het actuele uittreksel blijkt.

Bij beslissingen over een ontbrekende of onjuiste inschrijving is individueel advies nodig. Bespreek de stukken dan met je Spaanse notaris of abogado (advocaat). Notas Registrales España is geen advocatenkantoor en geeft geen juridisch advies.

Registro en Catastro zijn niet hetzelfde

Voor een betrouwbare controle moet je ook het verschil kennen tussen het Registro de la Propiedad en het Catastro (Spaanse kadaster). Het eigendomsregister bevat de juridische registratie van eigenaren en lasten. Het kadaster is een fiscale en fysieke inventaris van vastgoed, met onder meer grenzen, oppervlakte, kadastrale waarde en de kadastrale referentie van twintig tekens.

Het Catastro bewijst geen eigendom en toont geen hypotheken of schulden. De kadastrale gegevens kunnen bovendien afwijken van de gegevens in het eigendomsregister. Verschillen in oppervlakte, adres of perceel komen voor en kunnen het terugvinden van de juiste finca bemoeilijken.

Een kadastrale referentie helpt bij het lokaliseren van het vastgoed, maar de nota simple wordt niet door het Catastro afgegeven. Het document komt altijd uit het bevoegde Registro de la Propiedad.

Iedere finca valt onder één specifiek eigendomsregister. Grotere en toeristische gemeenten zijn vaak verdeeld over meerdere registers, terwijl kleinere plaatsen soms onder een register in een andere gemeente vallen. Een aanvraag bij het verkeerde register wordt afgewezen.

Een recente nota simple aanvragen

Voor een aanvraag vul je het adres van het vastgoed, de plaats, de provincie en je contactadres voor elektronische post in. Een kadastrale referentie kan in plaats van het adres worden gebruikt. De naam van de eigenaar is niet verplicht, maar kan helpen wanneer het adres niet naar één duidelijke finca verwijst.

Wij bepalen eerst welk eigendomsregister bevoegd is. Daarbij vergelijken we de beschikbare gegevens van het Catastro met de kaarten van het register. Daarna dienen we de aanvraag in via het officiële registerportaal. Als het register het vastgoed niet kan vinden zoals het is omschreven, nemen we eerst contact met je op om de gegevens te corrigeren.

De nota simple wordt in het Spaans afgegeven en digitaal toegestuurd, doorgaans binnen 24 tot 48 uur op werkdagen. Weekenden en Spaanse feestdagen kunnen extra tijd toevoegen. Een Nederlandse vertaling kan voor € 3,99 worden toegevoegd. Dit is geen beëdigde vertaling en is uitsluitend bedoeld om het document te begrijpen.

De totale prijs bedraagt € 35,86 per vastgoedobject. Daarvan is € 24,95 onze vergoeding en € 10,91 de officiële registervergoeding. Notas Registrales España is een particuliere, onafhankelijke dienst en is niet het Registro de la Propiedad, het Colegio de Registradores of een overheidsinstantie.

Je kunt dezelfde nota simple zelf aanvragen via de officiële route op sede.registradores.org tegen een lager bedrag. Die aanvraag verloopt in het Spaans en vereist de juiste gegevens van het vastgoed en het bevoegde register. Een fout in die gegevens kan leiden tot een afwijzing en een nieuwe betaling.