Kataster in Spanien: Unterschied zwischen Registro und Catastro

Zwei Register mit unterschiedlichen Aufgaben

Das Registro de la Propiedad erfasst die rechtliche Situation einer eingetragenen Immobilie. Es zeigt, wer als Eigentümer registriert ist, welchen Anteil eine Person hält, wann und auf welche Weise sie das Eigentum erworben hat und welche Belastungen eingetragen sind. Dazu können Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte oder vorläufige Eintragungen gehören.

Der Catastro beschreibt die Immobilie dagegen aus steuerlicher und tatsächlicher Sicht. Er enthält unter anderem Lage, Grenzen, Fläche, Nutzungsart, Katasterwert und Katasterreferenz. Er weist jedoch weder rechtssicheres Eigentum noch Hypotheken oder andere Schulden aus.

Auch organisatorisch sind beide Einrichtungen getrennt. Das Registro de la Propiedad gehört zum System des spanischen Justizministeriums und wird von registradores (Grundbuchregistraren) geführt. Der Catastro wird von der zuständigen Katasterverwaltung geführt. Ein spanisches Katasteramt ist daher nicht dasselbe wie ein Grundbuchamt.

• Registro de la Propiedad: rechtliches Eigentum und eingetragene Belastungen.
• Catastro: tatsächliche und steuerliche Beschreibung der Immobilie.

Welche Dokumente geben Grundbuch und Kataster aus?

Aus dem Registro de la Propiedad stammt die nota simple (einfacher Grundbuchauszug). Sie bezieht sich auf eine bestimmte finca (registrierte Immobilieneinheit) und gibt den Registerstand am Ausstellungstag wieder. Die nota simple ist eine informative Auskunft und kein beglaubigtes Dokument. Eine certificación registral (beglaubigte Registerbescheinigung) ist ein anderes, langsameres und teureres Dokument.

Vom Catastro erhalten Sie je nach Abruf eine consulta catastral (Katasterauskunft) oder eine certificación catastral (Katasterbescheinigung). Darin stehen Katasterdaten wie Fläche, Nutzung, grafische Darstellung, Katasterwert und Katasterreferenz.

Die Katasterauskunft ersetzt keine nota simple. Selbst wenn im Catastro ein Name erscheint, belegt das nicht, dass diese Person im Registro de la Propiedad als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt sagt eine nota simple nicht automatisch aus, ob die tatsächliche Bebauung vollständig im Kataster erfasst wurde.

Die Katasterreferenz mit 20 Zeichen

Jede Katastereinheit hat eine referencia catastral (Katasterreferenz) mit 20 Zeichen. Sie dient dazu, eine Immobilie im Catastro eindeutig zuzuordnen. Zu finden ist sie häufig auf dem IBI-Steuerbescheid, also dem Bescheid über die spanische Immobiliensteuer, sowie in der escritura (notariellen Urkunde).

Die Katasterreferenz ist auch bei der Suche nach der passenden Grundbucheinheit hilfreich. Sie ist jedoch keine Grundbuchnummer und beweist kein Eigentum. Eine Katastereinheit und eine finca im Registro müssen zudem nicht immer deckungsgleich sein.

Bei einer Bestellung über uns kann die Katasterreferenz anstelle der vollständigen Adresse angegeben werden. Wir gleichen die Angaben mit dem Catastro und den Karten des Grundbuchsystems ab und ermitteln das zuständige Registro de la Propiedad.

Katasterwert und Marktwert sind nicht dasselbe

Der valor catastral (Katasterwert) ist ein im Catastro geführter Wert für steuerliche Zwecke. Er ist nicht mit dem Preis gleichzusetzen, den eine Immobilie bei einem Verkauf erzielen könnte.

Der Marktwert beschreibt dagegen den möglichen Wert der Immobilie am Markt. Aus dem Katasterwert allein lässt sich daher weder ein realistischer Kaufpreis noch die rechtliche Belastungssituation ableiten. Auch eine nota simple enthält keine Marktwertermittlung.

Wer eine Immobilie prüft, sollte die verschiedenen Angaben nicht vermischen: Der Catastro liefert Katasterdaten, das Registro de la Propiedad den eingetragenen Rechtsstand.

Warum Catastro und Registro voneinander abweichen können

Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch sind möglich. Häufig betreffen sie die Fläche, die Adresse, die Grundstücksgrenzen oder die erfasste Bebauung. So kann ein später errichteter Anbau oder ein Schwimmbecken in einem Register erscheinen, im anderen aber noch fehlen.

Auch geteilte oder zusammengelegte Grundstücke können unterschiedlich dargestellt sein. Eine Katasterparzelle kann mehreren Grundbucheinheiten entsprechen oder eine finca kann sich über mehrere Katasterparzellen erstrecken. Ebenso kann eine postalische Anschrift mehrere registrierte Immobilien betreffen.

Ein weiterer Grund liegt darin, dass die Eintragung eines neuen Eigentümers in Spanien grundsätzlich freiwillig ist, außer bei Hypotheken. Nach einem Kauf oder einer Erbschaft ist die Eintragung zwar dringend zu empfehlen und später für einen Verkauf oder eine Beleihung praktisch erforderlich. Dennoch kann der im Registro verzeichnete Stand hinter tatsächlichen Veränderungen zurückliegen.

Solche Abweichungen sind auch ein häufiger Grund dafür, dass eine Anfrage wegen unrichtiger Daten zurückgewiesen oder die Immobilie nicht gefunden wird.

Warum der Unterschied vor einem Kauf wichtig ist

Vor einem Immobilienkauf reicht eine Katasterauskunft nicht aus. Sie zeigt weder, ob die verkaufende Person als Eigentümer eingetragen ist, noch ob eine Hypothek, ein embargo (Pfändung) oder ein anderes Recht auf der Immobilie lastet. Dafür benötigen Sie eine aktuelle nota simple.

Gleichzeitig sollte die Beschreibung im Grundbuch mit der tatsächlichen Immobilie und den Katasterdaten verglichen werden. Stimmen Fläche, Grenzen, Adresse oder Bebauung nicht überein, sollte die Ursache vor einer Entscheidung geklärt werden. Welche Folgen eine konkrete Abweichung hat, hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Notar oder abogado (Rechtsanwalt) geprüft werden.

Die nota simple wird außerdem regelmäßig bei Erbschaften sowie im Kontakt mit Banken, Notaren und Rechtsanwälten verwendet. Sie zeigt den Registerstand am Tag ihrer Ausstellung und wird ausschließlich auf Spanisch ausgegeben.

Eine nota simple für die richtige Immobilie anfordern

Notas Registrales España ist ein privater, unabhängiger Dienstleister. Wir sind weder das Registro de la Propiedad noch das Colegio de Registradores, eine Behörde oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Wir bieten keine Rechtsberatung an.

Für die Bestellung geben Sie die Adresse oder Katasterreferenz, den Ort, die Provinz und Ihre E-Mail-Adresse an. Der Name des Eigentümers ist freiwillig, kann aber bei mehrdeutigen Adressen helfen. Eine spanische DNI- oder NIE-Nummer ist für die Bestellung nicht erforderlich.

Wir prüfen zunächst die Angaben, gleichen Catastro und Grundbuchkarten ab und bestimmen das zuständige Register. Das ist besonders wichtig, weil größere Gemeinden auf mehrere Grundbuchämter verteilt sein können und kleinere Orte teilweise zu einem Register in einer anderen Gemeinde gehören.

Anschließend reichen wir die Anfrage über die offizielle Registerplattform ein. Die nota simple wird in der Regel innerhalb von 24–48 Stunden an Werktagen per E-Mail übermittelt. Wochenenden und spanische Feiertage können die Bearbeitung verlängern.

Der Gesamtpreis beträgt 35,86 € je Immobilie. Sie können dieselbe Auskunft auch selbst über die offizielle Internetseite sede.registradores.org zum dortigen, niedrigeren Preis beantragen. Das offizielle Verfahren ist auf Spanisch, erfordert ein Benutzerkonto sowie genaue Angaben zum Register und zur Immobilie.