1. NIE frühzeitig beantragen
Die NIE ist die spanische Ausländeridentifikationsnummer. Käufer aus dem Ausland sollten sie frühzeitig beantragen und mit ihrem unabhängigen Anwalt oder dem Notar klären, wann sie für die geplanten Schritte vorliegen muss.
Die NIE identifiziert den Käufer, ersetzt aber keine Prüfung der Immobilie. Eigentum, Belastungen, Katasterdaten und baurechtliche Unterlagen müssen unabhängig davon kontrolliert werden.
2. Einen unabhängigen Anwalt beauftragen
Wählen Sie einen Anwalt, der Ihre Interessen vertritt und vom Verkäufer sowie von der Vermittlung unabhängig ist. Er sollte die Dokumente und Vertragsentwürfe prüfen, offene Fragen zusammenführen und erläutern, welche Folgen einzelne Klauseln für Ihren Kauf haben.
Lassen Sie sich nicht allein von mündlichen Angaben oder einer Objektbeschreibung leiten. Bei Immobilien in Spanien können Register, Kataster, tatsächlicher Zustand und Vertragsunterlagen voneinander abweichen. Entscheidungen zu solchen Abweichungen sollten Sie mit Ihrem Anwalt und gegebenenfalls dem Notar treffen.
3. Eigentümer und Belastungen mit der nota simple prüfen
Die nota simple, der informative spanische Grundbuchauszug, wird vom Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch, für eine bestimmte finca, eine registrierte Immobilieneinheit, ausgestellt. Prüfen Sie, ob die eingetragenen Eigentümer mit dem Verkäufer übereinstimmen und welche Anteile ihnen gehören. Das Dokument nennt außerdem, wie und wann die Immobilie erworben wurde.
Achten Sie besonders auf eingetragene Hypotheken, embargos, also Pfändungen wegen Schulden, Dienstbarkeiten, usufructo, also Nießbrauch, sowie vorläufige Eintragungen zu Gerichtsverfahren. Der Auszug zeigt den Registerstand am Ausstellungstag. Sind Belastungen vorhanden, sollte Ihr Anwalt klären, was sie für den Kauf bedeuten und wie damit im Vertrag umgegangen wird.
Die nota simple ist informativ und keine beglaubigte Registerbescheinigung. Sie ist ein wichtiger Teil der Prüfung, ersetzt aber weder den Katastervergleich noch die Kontrolle von Genehmigungen, Gemeinschaftsschulden, IBI-Belegen und städtebaulichem Status.
Notas Registrales España ist ein privater, unabhängiger Dienst und weder das Registro de la Propiedad noch das Colegio de Registradores, eine Behörde oder eine Anwaltskanzlei. Wir erteilen keine Rechtsberatung. Sie können dieselbe nota simple selbst über die offizielle Internetseite sede.registradores.org zur niedrigeren offiziellen Gebühr beantragen; dort benötigen Sie ein Benutzerkonto, das zuständige Register und genaue Immobiliendaten, und das Verfahren ist auf Spanisch.
4. Registerdaten mit dem Catastro abgleichen
Der Catastro, das spanische Kataster, erfasst die physische und steuerliche Beschreibung einer Immobilie. Vergleichen Sie insbesondere Adresse, Grundstücks- und Wohnfläche, Gebäude, Schwimmbecken und spätere Erweiterungen mit den Angaben im Registro de la Propiedad und mit dem tatsächlichen Zustand.
Der Catastro beweist nicht das Eigentum und zeigt keine Hypotheken oder Schulden. Umgekehrt sagt eine nota simple nicht automatisch aus, dass jedes vorhandene Bauwerk im Kataster richtig erfasst oder baurechtlich geprüft wurde.
Abweichungen bei Fläche, Adresse oder Grundstück müssen vor dem Kauf untersucht werden. Solche Unterschiede können außerdem dazu führen, dass eine Immobilie bei einer Registeranfrage nicht eindeutig gefunden wird. Die zwanzigstellige Katasterreferenz hilft dabei, das Objekt zuzuordnen.
5. Gemeinschaftsschulden und IBI-Zahlungen kontrollieren
Bei einer Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sollten Sie eine aktuelle Bescheinigung zu den Beiträgen des Verkäufers verlangen. Daraus sollte hervorgehen, ob gegenüber der Gemeinschaft noch Beträge offen sind. Lassen Sie prüfen, ob die Bescheinigung genau die betreffende Immobilie erfasst.
Verlangen Sie außerdem die vorhandenen IBI-Zahlungsbelege und prüfen Sie, ob die ausgewiesenen Beträge bezahlt wurden. Stimmen Sie Grundstücksbezeichnung, Zeitraum und weitere Angaben mit den übrigen Objektunterlagen ab. Unklare oder fehlende Nachweise sollten vor einer verbindlichen Vertragsstufe geklärt werden.
6. Genehmigungen, Bewohnbarkeit und Baurecht prüfen
Kontrollieren Sie die Genehmigungen für das bestehende Gebäude und für erkennbare Änderungen oder Erweiterungen. Dazu gehören je nach Immobilie auch die cédula de habitabilidad, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, sowie der Energieausweis. Entscheidend ist, dass die Unterlagen zur tatsächlich angebotenen Immobilie passen.
Besondere Aufmerksamkeit benötigen nicht genehmigte Bauten, nachträglich geschlossene Terrassen, Erweiterungen und Schwimmbecken, die nicht mit den Unterlagen übereinstimmen. Eine Eintragung im Catastro allein beantwortet nicht, ob eine Baumaßnahme genehmigt ist.
Lassen Sie außerdem den städtebaulichen Status prüfen, insbesondere bei ländlich eingestuften Grundstücken. Ihr Anwalt sollte klären, welche Nutzung dokumentiert ist und ob vorhandene Bauten oder geplante Veränderungen Fragen aufwerfen. Eine nota simple allein liefert diese baurechtliche Prüfung nicht.
7. Reservierung, arras-Vertrag und Notartermin
Nach der ersten Dokumentenprüfung kann ein contrato de reserva, ein Reservierungsvertrag, vorgesehen sein. Unterschreiben Sie ihn nicht allein aufgrund der Objektbesichtigung. Preis, Fristen, Bedingungen und die Behandlung bereits gezahlter Beträge sollten vorher verständlich festgehalten und unabhängig geprüft werden.
Darauf kann ein contrato de arras, ein Anzahlungsvertrag, folgen. Seine Folgen hängen von der konkreten Formulierung ab. Lassen Sie deshalb prüfen, welche Verpflichtungen beide Seiten übernehmen und was bei nicht erfüllten Bedingungen oder offenen Dokumenten gilt.
Der Abschluss erfolgt beim Notar mit der escritura, der notariellen Kaufurkunde. Vor diesem Termin sollten Eigentümerstellung, Belastungen, Katasterabweichungen, Gemeinschaftsbeiträge, IBI-Belege, Genehmigungen und städtebauliche Fragen geklärt sein. Die freiwillige Eintragung des neuen Eigentümers im Registro de la Propiedad ist nach dem Kauf dringend zu empfehlen und wird in der Praxis benötigt, wenn die Immobilie später verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden soll.
Häufige Fragen
Reicht eine nota simple aus, bevor ich ein Haus in Spanien kaufe?
Nein. Die nota simple zeigt eingetragene Eigentümer und Belastungen am Ausstellungstag, ersetzt aber nicht den Katastervergleich, die Prüfung von Genehmigungen, Gemeinschaftsschulden, IBI-Belegen und städtebaulichen Fragen. Sie ist ein Baustein der gesamten Kaufprüfung.
Was ist, wenn der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist?
Die Abweichung sollte vor jeder verbindlichen Unterschrift geklärt werden. Die Eintragung im Registro de la Propiedad ist in Spanien grundsätzlich freiwillig, außer bei Hypotheken, dennoch muss nachvollziehbar sein, auf welcher Grundlage der Verkäufer veräußern kann. Besprechen Sie die Unterlagen mit Ihrem unabhängigen Anwalt und dem Notar.
Was ist der Unterschied zwischen Registro de la Propiedad und Catastro?
Das Registro de la Propiedad dokumentiert rechtliches Eigentum und eingetragene Belastungen. Der Catastro beschreibt Immobilien für physische und steuerliche Zwecke, beweist aber kein Eigentum und zeigt keine Hypotheken oder Schulden. Angaben zu Fläche, Adresse oder Grundstück können voneinander abweichen.
Wann brauche ich als Käufer eine NIE?
Die NIE sollte frühzeitig in die Kaufvorbereitung aufgenommen werden. Klären Sie mit Ihrem Anwalt oder Notar, wann sie für Ihren konkreten Ablauf vorliegen muss. Sie ersetzt keine der objektbezogenen Prüfungen.
Was bedeutet ein embargo in der nota simple?
Ein embargo ist eine eingetragene Pfändung wegen Schulden. Wenn eine solche Belastung erscheint, sollte Ihr Anwalt prüfen, worauf sie sich bezieht und wie vor dem Kauf damit umgegangen werden soll. Verlassen Sie sich nicht auf eine bloße mündliche Zusage zur späteren Löschung.
Was tun, wenn Schwimmbecken oder Anbau nicht in den Unterlagen stehen?
Vergleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit Catastro, Registerbeschreibung und vorhandenen Genehmigungen. Eine fehlende oder abweichende Darstellung sollte vor der Vertragsunterzeichnung untersucht werden. Die Erfassung im Kataster allein beantwortet nicht, ob der Bau genehmigt ist.
Welche Zahlungsnachweise sollte ich vom Verkäufer verlangen?
Prüfen Sie eine aktuelle Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Beiträge sowie die vorhandenen IBI-Zahlungsbelege. Die Angaben sollten eindeutig zur betreffenden Immobilie gehören. Fehlende oder widersprüchliche Nachweise sollten vor dem nächsten Vertragsschritt geklärt werden.
Soll ich einen Reservierungsvertrag oder arras-Vertrag sofort unterschreiben?
Beide Verträge sollten erst nach Prüfung ihres konkreten Inhalts unterschrieben werden. Lassen Sie insbesondere Preis, Bedingungen, Fristen, Verpflichtungen und den Umgang mit bereits gezahlten Beträgen kontrollieren. Welche Folgen eine Klausel hat, sollte Ihr unabhängiger Anwalt beurteilen.
Nota simple für Ihre Kaufprüfung bestellen
Bestellen Sie den Registerauszug für 35,86 € pro Immobilie; wir prüfen die Angaben vorab und ermitteln das zuständige Registro de la Propiedad.
Nota simple bestellen→