Immobilie in Spanien verkaufen: Diese Unterlagen benötigen Sie

Welche Unterlagen Verkäufer bereithalten sollten

Welche Unterlagen im konkreten Fall verlangt werden, hängt von der Immobilie und den Umständen des Verkaufs ab. Die folgende Zusammenstellung umfasst die Nachweise, nach denen Käufer, Makler, Notare und beratende Stellen üblicherweise fragen.

Prüfen Sie die Dokumente möglichst früh. Abweichende Namen, Anschriften oder Flächenangaben lassen sich so erkennen, bevor sie die Vorbereitung des Verkaufs erschweren.

• Escritura, die notarielle Urkunde: Sie dokumentiert den Erwerb der Immobilie und enthält unter anderem die damalige Beschreibung des Objekts. Eine copia simple, eine einfache Abschrift, hat nicht den rechtlichen Wert einer beglaubigten Ausfertigung.
• Aktuelle nota simple: Sie zeigt die im Register eingetragene Beschreibung, die Eigentümer und deren Anteile, die Art und den Zeitpunkt des Erwerbs sowie vermerkte Belastungen.
• IBI-Beleg: Der Nachweis über IBI, die kommunale Immobiliensteuer, wird häufig als Teil der Unterlagen zum Objekt verlangt.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Bei einer Wohnung oder einer Immobilie innerhalb einer Gemeinschaft wird regelmäßig eine Bestätigung verlangt, dass keine Gemeinschaftsbeiträge offenstehen.
• Energieausweis: Dieses Dokument gehört zu den Unterlagen, nach denen Käufer und Makler beim Verkauf fragen.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung: Sie kann je nach Immobilie und Ort erforderlich oder relevant sein. Lassen Sie für Ihren konkreten Fall prüfen, ob eine solche Bescheinigung vorgelegt werden soll.
• NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer: Nichtansässige Eigentümer benötigen diese Nummer für Vorgänge rund um die Immobilie.

Warum Makler früh eine nota simple verlangen

Die nota simple stammt aus dem Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuchregister. Sie bezieht sich auf eine einzelne finca, die im Register geführte Immobilieneinheit, und gibt den Registerstand am Tag der Ausstellung wieder.

Ein Makler kann damit prüfen, ob der angegebene Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, ob mehrere Personen beteiligt sind und welche Anteile ihnen gehören. Außerdem ist erkennbar, wie und wann das Eigentum erworben wurde. Das ist insbesondere wichtig, wenn eine Immobilie mehreren Familienangehörigen oder Ehepartnern gehört.

Auch eingetragene Belastungen werden aufgeführt. Dazu können Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte oder vorläufige Eintragungen zu Gerichtsverfahren gehören. Eine ältere nota simple kann überholt sein, weil sie nur den Registerstand ihres Ausstellungstages abbildet.

Die nota simple ist ein Informationsauszug und kein beglaubigter Registerbeleg. Für die Vorbereitung und Prüfung eines Verkaufs ist sie dennoch das Dokument, das Makler, Käufer, Banken, Notare und Rechtsanwälte üblicherweise heranziehen.

Register und Kataster sind nicht dasselbe

Das Registro de la Propiedad enthält Angaben zum rechtlichen Eigentum und zu eingetragenen Belastungen. Der Catastro, das spanische Liegenschaftskataster, erfasst dagegen vor allem physische und steuerliche Merkmale wie Grenzen, Fläche, Katasterwert und die aus 20 Zeichen bestehende Katasterreferenz.

Ein Katastereintrag beweist nicht das Eigentum und zeigt weder Hypotheken noch sonstige Schulden. Deshalb ersetzt ein Katasterauszug keine nota simple.

Die Angaben in beiden Verzeichnissen können voneinander abweichen. Unterschiede bei Fläche, Anschrift oder Grundstückszuordnung gehören zu den häufigsten Gründen dafür, dass eine Immobilie bei einer Registeranfrage nicht eindeutig gefunden wird. Auch eine postalische Anschrift kann mehrere registrierte Einheiten betreffen.

Die Katasterreferenz erleichtert die Suche, falls sie vorhanden ist. Die nota simple wird jedoch immer vom zuständigen Registro de la Propiedad ausgestellt.

Bei der escritura und den Eigentümerdaten genau hinsehen

Vergleichen Sie den Namen in der escritura mit den Angaben in einer aktuellen nota simple. Achten Sie auch darauf, ob mehrere Eigentümer und bestimmte Eigentumsanteile eingetragen sind. Wer lediglich in einem anderen Dokument genannt wird, muss nicht automatisch als Eigentümer im Register erscheinen.

Die Eintragung eines neuen Eigentümers im Registro de la Propiedad ist in Spanien grundsätzlich freiwillig, außer bei Hypotheken. Nach einem Kauf oder einer Erbschaft ist die Eintragung jedoch dringend zu empfehlen und in der Praxis erforderlich, wenn die Immobilie später verkauft oder belastet werden soll.

Ergibt die nota simple einen unerwarteten Eigentümer, eine noch eingetragene Belastung oder eine abweichende Objektbeschreibung, sollten Sie das weitere Vorgehen mit Ihrem Notar oder Rechtsanwalt klären. Eine nota simple liefert Informationen, ersetzt aber keine rechtliche Prüfung.

Einbehalt für Nichtansässige und kommunale plusvalía

Beim Verkauf durch einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer gibt es einen steuerlichen Einbehalt auf den Verkaufspreis. Außerdem kann die plusvalía municipal, die kommunale Wertzuwachsabgabe, eine Rolle spielen.

Welche Beträge entstehen und wie sie im jeweiligen Verkauf behandelt werden, hängt von den konkreten Umständen ab. Lassen Sie dies vor dem Verkauf von einem gestor, einem spanischen Verwaltungs- und Steuerdienstleister, oder von einem Rechtsanwalt prüfen.

Notas Registrales España ist keine Rechtsanwaltskanzlei und erteilt keine Rechts- oder Steuerberatung. Unsere Dienstleistung beschränkt sich auf die Beschaffung der nota simple und die vorherige Prüfung der für den Registerantrag benötigten Objektdaten.

So bereiten Sie den Verkauf als nichtansässiger Eigentümer vor

Beginnen Sie mit der escritura und einer aktuellen nota simple. Vergleichen Sie Eigentümernamen, Anteile, Anschrift und Objektbeschreibung. Legen Sie anschließend den IBI-Beleg, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, den Energieausweis und gegebenenfalls die Bewohnbarkeitsbescheinigung dazu.

Halten Sie außerdem Ihre NIE bereit. Falls die Angaben aus Register, Kataster und Urkunde nicht übereinstimmen, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass die postalische Anschrift zur eindeutigen Identifizierung genügt.

Jede Immobilie gehört genau zu einem Registro de la Propiedad. Größere und touristisch geprägte Gemeinden sind häufig auf mehrere Register aufgeteilt, während kleinere Orte von einem Register in einer anderen Gemeinde betreut werden können. Ein Antrag beim falschen Register wird abgelehnt.

Je früher diese Punkte geklärt sind, desto verlässlicher können Sie Käufern und Maklern die angeforderten Unterlagen zur Verfügung stellen.

Eine aktuelle nota simple beschaffen

Für die Bestellung benötigen wir die Anschrift der Immobilie oder die Katasterreferenz sowie Ort und Provinz. Der Name des Eigentümers ist freiwillig, kann aber bei einer nicht eindeutigen Anschrift helfen. Eine spanische DNI oder NIE ist für die Bestellung nicht erforderlich.

Wir gleichen die Angaben mit dem Catastro und den Karten des Registers ab, ermitteln das zuständige Registro de la Propiedad und reichen den Antrag über die Registerplattform ein. Die nota simple wird auf Spanisch ausgestellt und gewöhnlich innerhalb von 24–48 Stunden an Werktagen elektronisch übermittelt. Wochenenden und spanische Feiertage können die Zustellung verzögern.

Der Gesamtpreis beträgt 35,86 € je Immobilie. Darin enthalten sind 24,95 € für unsere Dienstleistung und 10,91 € Registergebühr. Eine nicht beglaubigte deutsche Übersetzung kann für 3,99 € ergänzt werden; sie wird mithilfe künstlicher Intelligenz erstellt, anhand fester Regeln geprüft und dient nur dem Verständnis, nicht der Vorlage bei Behörden.

Notas Registrales España ist ein privater, unabhängiger Dienstleister und weder das Registro de la Propiedad noch das Colegio de Registradores oder eine staatliche Stelle. Sie können dieselbe nota simple selbst über sede.registradores.org zum amtlichen Entgelt beantragen; dieser Weg kostet weniger als unsere Dienstleistung. Wir übernehmen dafür die Ermittlung des zuständigen Registers, prüfen die Objektdaten vorab und unterstützen Sie in Ihrer Sprache.