Erbschaft einer Immobilie in Spanien: Schritte und Grundbuchprüfung

Zuerst den eingetragenen Stand der Immobilie prüfen

Bei einer Erbschaft ist nicht allein entscheidend, welche Immobilie die Familie kennt oder welche Angaben in privaten Unterlagen stehen. Maßgeblich für die eingetragenen Eigentumsverhältnisse und Belastungen ist das Registro de la Propiedad, das spanische Grundbuch. Dort wird jede registrierte Immobilieneinheit als finca, also als eigenständige Grundbucheinheit, geführt.

Eine nota simple, ein informativer spanischer Grundbuchauszug, zeigt die Beschreibung der Immobilie, die eingetragenen Eigentümer und deren Anteile. Sie enthält außerdem Angaben dazu, wie und wann das Eigentum erworben wurde. Vermerkt werden auch eingetragene Belastungen wie Hypotheken, embargos, also Pfändungen wegen Schulden, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte oder vorläufige Eintragungen im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren.

Damit lässt sich zu Beginn feststellen, ob die verstorbene Person tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist, ob weitere Personen Anteile halten und ob Belastungen bestehen. Der Auszug gibt den Stand des Grundbuchs am Tag seiner Ausstellung wieder und wird nur auf Spanisch ausgestellt. Er ist ein Informationsdokument und keine beglaubigte Grundbuchbescheinigung.

Sterbeurkunde und Testament klären

Zu den grundlegenden Unterlagen gehören die Sterbeurkunde und das certificado de últimas voluntades, die spanische Bescheinigung über letztwillige Verfügungen. Zusammen mit dem maßgeblichen Testament bilden diese Dokumente die Grundlage dafür, die Erbenstellung und das weitere Vorgehen zu prüfen.

Es kann ein spanisches Testament oder ein ausländisches Testament vorliegen. Welche Unterlagen im konkreten Fall verwendet werden können und welche weiteren Nachweise benötigt werden, sollte ein mit spanischen Erbschaften vertrauter Rechtsanwalt prüfen. Das gilt besonders, wenn mehrere Erben beteiligt sind, die Unterlagen aus verschiedenen Ländern stammen oder die Angaben nicht mit dem spanischen Grundbuch übereinstimmen.

Die nota simple ersetzt weder die Sterbeurkunde noch das Testament. Sie beantwortet eine andere, ebenso wichtige Frage: Was ist in Spanien tatsächlich als Eigentum der verstorbenen Person registriert? Dadurch kann die rechtliche Prüfung auf den vorhandenen Grundbuchstand abgestimmt werden.

• Sterbeurkunde der verstorbenen Person
• certificado de últimas voluntades, die Bescheinigung über letztwillige Verfügungen
• spanisches oder ausländisches Testament
• aktueller Grundbuchstand der geerbten Immobilie
• Prüfung durch einen mit spanischem Erbrecht vertrauten Rechtsanwalt

NIE und Annahme der Erbschaft vor dem Notar

Die Erben benötigen für das Verfahren eine NIE, die spanische Ausländer-Identifikationsnummer. Für die bloße Bestellung einer nota simple ist dagegen keine spanische Identifikationsnummer erforderlich. So kann der Grundbuchstand bereits geprüft werden, bevor sämtliche persönlichen Unterlagen der Erben vorliegen.

Die Annahme der Erbschaft erfolgt vor einem spanischen Notar. Dabei werden die Erben, die betroffenen Vermögenswerte und die Verteilung der Erbschaft in der notariellen Urkunde festgehalten. Welche Angaben und Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der konkreten Erbschaft ab und sollte vor dem Notartermin mit einem Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Eine nota simple ist in dieser Phase hilfreich, weil sie die registrierte Bezeichnung der Immobilie, ihre Lage, Fläche und Art sowie die Eigentumsanteile enthält. Das verringert das Risiko, dass lediglich eine Postanschrift oder eine nicht eindeutige Beschreibung verwendet wird.

Erbschaftsteuer und kommunale Wertzuwachssteuer

Bei einer geerbten Immobilie in Spanien sind die Erbschaftsteuer und die kommunale plusvalía, die kommunale Wertzuwachssteuer, zu berücksichtigen. Die anwendbaren Regelungen und die Belastung können je nach Region unterschiedlich sein. Deshalb lassen sich ohne Prüfung des konkreten Falls keine allgemeinen Steuersätze nennen.

Die steuerlichen Fragen sollten frühzeitig mit einem fachkundigen Rechtsanwalt geklärt werden. Unsere Dienstleistung umfasst keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir beschaffen den Grundbuchauszug und prüfen vor der Einreichung, welches Grundbuchamt für die Immobilie zuständig ist.

Auch für die steuerliche und notarielle Bearbeitung ist eine eindeutige Zuordnung der Immobilie wichtig. Die Referencia catastral, die 20-stellige Katasterreferenz, kann dabei helfen, das Objekt zu finden. Sie ersetzt jedoch nicht die Grundbuchangaben.

Catastro und Registro sind nicht dasselbe

Das Catastro, das spanische Liegenschaftskataster, ist ein steuerliches und physisches Verzeichnis. Es enthält unter anderem Grenzen, Fläche, Katasterwert und Katasterreferenz. Es weist jedoch kein rechtlich eingetragenes Eigentum nach und zeigt weder Hypotheken noch andere Schulden oder Belastungen.

Das Registro de la Propiedad, das spanische Grundbuch, dokumentiert dagegen Eigentum und eingetragene Belastungen. Die nota simple stammt ausschließlich aus diesem Register. Für die Frage, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Pfändungen bestehen, ist daher der Grundbuchauszug erforderlich.

Kataster und Grundbuch können bei Fläche, Anschrift oder sogar bei der Zuordnung des Grundstücks voneinander abweichen. Solche Abweichungen sowie Anschriften, die keine einzelne finca eindeutig bezeichnen, gehören zu den häufigsten Gründen dafür, dass eine Anfrage wegen unzutreffender Daten oder einer nicht gefundenen Immobilie zurückkommt. Wir gleichen deshalb vor der Einreichung die Katasterangaben mit den Karten des Grundbuchsystems ab.

Eintragung der Erben im spanischen Grundbuch

Nach der Annahme der Erbschaft können die Erben als neue Eigentümer in das Registro de la Propiedad eingetragen werden. Die Eintragung von Eigentum ist in Spanien grundsätzlich freiwillig. Nach einer Erbschaft ist sie jedoch dringend zu empfehlen.

In der Praxis wird die aktuelle Eintragung benötigt, wenn die Immobilie später verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden soll. Ohne Aktualisierung kann weiterhin die verstorbene Person als Eigentümer im Grundbuch erscheinen, obwohl die Erbschaft bereits notariell angenommen wurde.

Die Eintragung ist nicht mit der nota simple gleichzusetzen. Der Grundbuchauszug dokumentiert den vorhandenen Registerstand, ändert ihn aber nicht. Er eignet sich deshalb als Ausgangspunkt vor der Erbschaftsabwicklung und später zur Kontrolle, ob die Eintragung der Erben im Grundbuch erscheint.

Nota simple für eine geerbte Immobilie bestellen

Für die Bestellung benötigen wir die Anschrift der Immobilie oder die Katasterreferenz sowie Ort und Provinz. Der Name des eingetragenen Eigentümers ist freiwillig, kann aber bei einer mehrdeutigen Anschrift helfen. Wir ermitteln das zuständige Grundbuchamt, gleichen die Angaben ab und reichen die Anfrage über die amtliche Registerplattform ein.

Der Gesamtpreis beträgt 35,86 € je Immobilie. Darin enthalten sind 24,95 € Dienstleistungsentgelt und 10,91 € amtliche Registergebühr. Der Auszug wird in der Regel innerhalb von 24–48 Stunden an Werktagen als Datei übermittelt; Wochenenden und spanische Feiertage können die Bearbeitung verlängern.

Notas Registrales España ist ein privater, unabhängiger Dienstleister und weder das Registro de la Propiedad noch das Colegio de Registradores, eine Behörde oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Sie können die nota simple auch selbst über die amtliche Seite sede.registradores.org zum niedrigeren amtlichen Preis beantragen. Das Verfahren erfolgt auf Spanisch, verlangt die genaue Auswahl des zuständigen Grundbuchamts und der Immobilie, und fehlerhafte Angaben können zu einer abgelehnten Anfrage und einer erneuten Zahlung führen.