Was ist eine escritura pública?
Eine escritura pública ist eine notarielle Urkunde, die vor einem Notar in Spanien unterzeichnet wird. Sie hält den beurkundeten Vorgang fest. Bei einer Immobilie kann sie daher ein wichtiges Dokument zum Erwerb und zu den damaligen Beteiligten sein.
Die Urkunde beweist jedoch zunächst, was vor dem Notar erklärt und unterzeichnet wurde. Sie sagt für sich allein nicht, ob die darin genannte Person auch heute noch als Eigentümer eingetragen ist oder ob nach der Unterzeichnung neue Belastungen in das Register aufgenommen wurden.
Für die Prüfung des aktuellen Stands ist das Registro de la Propiedad, das spanische Grundbuchregister, maßgeblich. Aus diesem Register stammt die nota simple. Sie bezieht sich jeweils auf eine finca, eine eigenständig registrierte Immobilieneinheit.
Wo befindet sich das Original der Urkunde?
Die Urschrift der escritura verbleibt im notariellen Protokoll. Die Beteiligten erhalten Abschriften. Deshalb bedeutet der Verlust der eigenen Ausfertigung normalerweise nicht, dass auch die notarielle Urkunde selbst verloren ist.
Auf spanischen Unterlagen finden sich häufig die Begriffe copia simple und copia autorizada. Die copia simple, die einfache Abschrift, hat nicht den rechtlichen Wert einer copia autorizada, einer autorisierten Abschrift. Beide sind daher nicht gleichzusetzen.
Welche Abschrift Sie für einen bestimmten Zweck benötigen, hängt vom jeweiligen Vorgang ab. Wenn eine Bank, ein Notar oder ein Rechtsanwalt ein bestimmtes Dokument verlangt, sollten Sie klären, ob eine einfache Abschrift ausreicht oder eine autorisierte Abschrift erforderlich ist.
Was tun, wenn die escritura verloren wurde?
Wenn Sie Ihre Urkunde nicht mehr finden, wenden Sie sich an den Notar, vor dem sie unterzeichnet wurde, und beantragen dort eine neue Abschrift. Entscheidend ist das notarielle Protokoll, in dem die Urschrift verwahrt wird.
Eine neu beschaffte Abschrift ersetzt allerdings keine aktuelle Registerprüfung. Auch eine vollständige escritura zeigt nur den beurkundeten Vorgang. Ob die Immobilie derzeit noch auf dieselbe Person eingetragen ist und welche Belastungen heute bestehen, ergibt sich aus einer aktuellen nota simple.
Benötigen Sie eine Abschrift für ein konkretes Verfahren, sollten Sie mit der zuständigen Stelle klären, welche Form verlangt wird. Wir sind keine Rechtsanwaltskanzlei und erteilen keine Rechtsberatung.
Warum die escritura allein kein aktueller Eigentumsnachweis ist
Zwischen der Unterzeichnung einer Urkunde und dem heutigen Registerstand können weitere Vorgänge liegen. Die escritura dokumentiert nicht automatisch spätere Eigentumsänderungen, Löschungen oder neu eingetragene Belastungen. Sie kann deshalb nicht allein bestätigen, wer am Tag der Prüfung als Eigentümer geführt wird.
Die nota simple nennt die eingetragenen Eigentümer und ihre jeweiligen Anteile. Sie zeigt außerdem, wie und wann sie das Eigentum erworben haben. Hinzu kommen die im Register vermerkten Belastungen, darunter Hypotheken, embargos, also Pfändungen wegen Schulden, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte und Hinweise auf Rechtsstreitigkeiten.
Eine nota simple belegt nicht pauschal, dass keinerlei Schulden bestehen. Sie zeigt die Belastungen, die am Ausstellungstag im Grundbuchregister verzeichnet sind. Genau diese Abgrenzung ist wichtig, wenn eine Immobilie vor einem Kauf, bei einer Erbschaft oder für eine Bank geprüft wird.
Grundbuchregister und Kataster sind nicht dasselbe
Das Registro de la Propiedad enthält Angaben zum rechtlichen Eigentum und zu eingetragenen Belastungen. Der Catastro, das spanische Liegenschaftskataster, ist dagegen ein steuerliches und tatsächliches Verzeichnis. Er enthält unter anderem Grenzen, Fläche, Katasterwert und die aus 20 Zeichen bestehende Katasterreferenz.
Katasterangaben beweisen weder das Eigentum noch zeigen sie Hypotheken oder andere eingetragene Schulden. Außerdem können die Angaben im Kataster und im Grundbuchregister voneinander abweichen, etwa bei Fläche, Anschrift oder Grundstückszuordnung.
Die Katasterreferenz hilft dabei, die richtige Immobilie zu finden. Die nota simple stammt dennoch immer aus dem Grundbuchregister. Eine Anschrift allein reicht nicht in jedem Fall aus, um eine einzelne registrierte Immobilieneinheit eindeutig zu bestimmen.
Was geschieht nach der Unterzeichnung beim Notar?
Die notarielle Unterzeichnung und die Eintragung im Registro de la Propiedad sind zwei getrennte Schritte. In Spanien ist die Eintragung grundsätzlich freiwillig; für Hypotheken gilt diese Freiwilligkeit nicht.
Nach einem Kauf oder einer Erbschaft ist es dringend ratsam, den neuen Eigentümer eintragen zu lassen. In der Praxis wird die Eintragung benötigt, wenn die Immobilie später verkauft oder mit einer Hypothek belastet werden soll.
Ob die Eintragung bereits erfolgt ist, lässt sich nicht zuverlässig allein anhand der escritura feststellen. Eine aktuelle nota simple zeigt, welche Personen tatsächlich im Register stehen. Sie gibt außerdem an, zu welchen Anteilen sie eingetragen sind und auf welchem Weg sowie zu welchem Zeitpunkt sie das Eigentum erworben haben.
Eine aktuelle nota simple anfordern
Für die Bestellung benötigen wir die Anschrift der Immobilie oder die Katasterreferenz sowie Ort, Provinz und Ihre elektronische Kontaktadresse. Eine spanische Identifikationsnummer ist für die Bestellung nicht erforderlich. Der Name des Eigentümers ist freiwillig, kann bei einer nicht eindeutigen Anschrift aber helfen.
Wir gleichen die Angaben mit dem Kataster und den Karten des Registers ab, ermitteln das zuständige Grundbuchregister und reichen den Antrag über die offizielle Registerplattform ein. Das ist besonders wichtig, weil größere oder touristisch geprägte Gemeinden auf mehrere Register verteilt sein können. Auch kleinere Orte werden mitunter von einem Register in einer anderen Gemeinde betreut.
Die nota simple wird auf Spanisch ausgestellt und gewöhnlich innerhalb von 24–48 Stunden an Werktagen elektronisch zugesandt. Wochenenden und spanische Feiertage können die Bearbeitung verlängern. Der Gesamtpreis beträgt 35,86 € je Immobilie. Darin enthalten sind 24,95 € für unsere Dienstleistung und 10,91 € Registergebühr.
Notas Registrales España ist ein privater, unabhängiger Dienstleister und weder das Registro de la Propiedad noch das Colegio de Registradores oder eine Behörde. Sie können die nota simple auch selbst über die offizielle Internetseite sede.registradores.org zum niedrigeren offiziellen Preis beantragen. Dort müssen Sie das zuständige Register und die richtigen Immobiliendaten selbst angeben; fehlerhafte Angaben können zur Ablehnung und einer erneuten Zahlung führen.
Häufige Fragen
Ist eine escritura in Spanien ein Eigentumsnachweis?
Die escritura pública dokumentiert den vor einem spanischen Notar beurkundeten Vorgang. Sie beweist allein jedoch nicht, wer heute im Grundbuchregister als Eigentümer geführt wird. Den aktuellen Registerstand zeigt eine am Prüfungstag ausgestellte nota simple.
Was ist der Unterschied zwischen escritura und nota simple?
Die escritura ist eine notarielle Urkunde über den beurkundeten Vorgang. Die nota simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad und nennt die aktuell eingetragenen Eigentümer, ihre Anteile sowie die verzeichneten Belastungen. Beide Dokumente erfüllen daher unterschiedliche Aufgaben.
Wie bekomme ich eine verlorene escritura zurück?
Beantragen Sie eine neue Abschrift bei dem Notar, vor dem die Urkunde unterzeichnet wurde. Die Urschrift befindet sich im notariellen Protokoll. Für die Prüfung des heutigen Eigentums- und Belastungsstands benötigen Sie zusätzlich eine aktuelle nota simple.
Was bedeuten copia simple und copia autorizada?
Die copia simple ist eine einfache Abschrift der notariellen Urkunde. Sie hat nicht den rechtlichen Wert einer copia autorizada, also einer autorisierten Abschrift. Welche Form benötigt wird, sollten Sie mit der Stelle klären, bei der das Dokument vorgelegt werden soll.
Zeigt die escritura Hypotheken und andere Schulden?
Die escritura allein zeigt nicht zuverlässig, welche Belastungen heute im Grundbuchregister eingetragen sind. Eine aktuelle nota simple nennt unter anderem registrierte Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Nießbrauchsrechte. Sie bildet den Registerstand am Tag ihrer Ausstellung ab.
Muss eine Immobilie nach dem Notartermin eingetragen werden?
Die Eintragung im spanischen Grundbuchregister ist grundsätzlich freiwillig; ausgenommen sind Hypotheken. Nach einem Kauf oder einer Erbschaft ist die Eintragung des neuen Eigentümers dringend ratsam und wird in der Praxis für einen späteren Verkauf oder eine Beleihung benötigt. Ob sie bereits erfolgt ist, lässt sich mit einer nota simple prüfen.
Aktuellen Registerstand prüfen
Fordern Sie die nota simple für 35,86 € an und prüfen Sie die eingetragenen Eigentümer sowie die im Register vermerkten Belastungen.
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