Vendre une maison en Espagne quand on est non-résident

Les documents à réunir avant la mise en vente

Une vente avance plus facilement lorsque les informations relatives au propriétaire et au bien sont cohérentes. L’agence et l’acheteur cherchent notamment à vérifier que la personne qui vend est bien inscrite comme propriétaire et qu’aucune charge inconnue ne compromet l’opération.

La liste exacte dépend du bien et de sa localisation. Certains documents sont demandés dans la plupart des dossiers, tandis que d’autres ne s’appliquent que dans certaines communes ou à certaines catégories de logements.

• L’escritura, c’est-à-dire l’acte notarié relatif à l’acquisition du bien.
• Une nota simple, extrait informatif récent du Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol.
• Le dernier reçu de l’IBI, l’impôt municipal sur les biens immobiliers.
• Le certificat de la copropriété attestant l’absence de dettes envers la communauté des propriétaires.
• Le certificat énergétique du logement.
• Le certificat d’habitabilité lorsqu’il est applicable.
• Le NIE, numéro d’identification des étrangers en Espagne.

Pourquoi l’agence demande une nota simple dès le début

La nota simple informativa, ou extrait informatif du registre foncier, présente la situation d’une finca, c’est-à-dire d’un bien enregistré. Elle indique la description inscrite du bien, notamment sa localisation, sa surface et son type, ainsi que l’identité des propriétaires enregistrés et la part détenue par chacun.

Elle précise également comment et quand le bien a été acquis. Elle fait apparaître les charges enregistrées, par exemple les hypothèques, les embargos, c’est-à-dire les saisies pour dette, les servitudes, les usufruits ou les annotations relatives à des procédures judiciaires.

L’agence peut ainsi comparer les informations fournies par le vendeur avec celles du registre avant de présenter le bien. Si plusieurs personnes sont inscrites comme propriétaires, si une hypothèque apparaît encore ou si la description ne correspond pas à celle utilisée dans l’annonce, ces points peuvent être examinés sans attendre la préparation de l’acte de vente.

La nota simple reflète le registre à la date de son émission. Une ancienne copie peut rester utile comme référence, mais elle ne montre pas nécessairement la situation actuelle. C’est pourquoi une version récente est généralement privilégiée au début du dossier.

Ce que la nota simple ne remplace pas

La nota simple est un document informatif. Elle n’est pas une certificación registral, c’est-à-dire une certification délivrée par le registre. Cette certification est un document différent, plus lent et plus coûteux.

La nota simple ne remplace pas non plus l’escritura. L’acte notarié retrace l’opération par laquelle le vendeur a acquis le bien, alors que l’extrait du registre montre les informations enregistrées au jour où il est délivré.

Enfin, elle ne doit pas être confondue avec les données du Catastro, le cadastre espagnol. Le cadastre est un inventaire fiscal et physique indiquant notamment les limites, la surface, la valeur cadastrale et la référence cadastrale de vingt caractères. Il ne prouve pas la propriété et n’indique ni les hypothèques ni les dettes enregistrées.

Le cadastre et le registre peuvent présenter des différences de surface, d’adresse ou de parcelle. Ces écarts, ainsi que les adresses qui ne permettent pas d’identifier un bien enregistré unique, sont les causes les plus courantes d’une réponse indiquant que les données sont incorrectes ou que le bien est introuvable.

Vérifier la cohérence du titre de propriété

Avant la vente, comparez les noms figurant sur l’escritura avec ceux indiqués dans la nota simple. Vérifiez aussi la part de propriété de chaque personne, la description du logement et l’existence éventuelle de charges.

Cette vérification est particulièrement utile lorsque le bien a fait l’objet d’une succession, d’un changement d’état civil ou d’une acquisition ancienne. L’inscription au Registro de la Propiedad est volontaire en Espagne, sauf pour les hypothèques. Après une acquisition ou une succession, l’inscription du nouveau propriétaire reste toutefois fortement conseillée et s’avère, en pratique, nécessaire pour vendre ou hypothéquer ultérieurement.

Si l’identité du vendeur, sa part de propriété ou la description du bien ne correspondent pas aux documents disponibles, demandez à votre notaire ou à votre avocat d’examiner la situation. Une nota simple permet de repérer un écart, mais elle ne constitue pas un conseil juridique et ne résout pas elle-même une anomalie.

Les autres justificatifs examinés par l’acheteur

Le reçu de l’IBI sert à documenter la situation du bien au regard de cet impôt municipal. Le certificat de la communauté des propriétaires indique, pour sa part, la situation du vendeur concernant les sommes dues à la copropriété.

Le certificat énergétique renseigne sur la performance énergétique du logement. Un certificat d’habitabilité peut également être demandé lorsqu’il s’applique au bien concerné. Comme les exigences peuvent varier selon le logement et sa localisation, l’agence, le notaire ou l’avocat chargé du dossier pourra préciser les pièces nécessaires.

Le vendeur non-résident doit aussi disposer de son NIE. Si plusieurs personnes sont propriétaires, les informations de chacune doivent correspondre aux données figurant dans le registre et dans les actes.

Préparer ces documents en amont permet surtout d’identifier les pièces manquantes ou les incohérences avant qu’un acheteur n’engage les démarches de vente. Cela ne garantit pas l’issue de l’opération, mais donne aux intervenants une base documentaire claire.

Fiscalité du vendeur non-résident

La vente par un non-résident comporte une retenue sur le prix de vente. La plusvalía municipal, c’est-à-dire l’imposition municipale liée à la plus-value, peut également concerner l’opération.

Les conséquences dépendent de la situation du vendeur et du bien. Pour connaître les démarches, les montants et les justificatifs applicables à votre vente, consultez un gestor, professionnel chargé des démarches administratives, ou un avocat. Notas Registrales España n’est pas un cabinet juridique et ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique.

Il est préférable d’aborder ces questions avant la signature afin de savoir quels documents seront nécessaires et comment les obligations seront traitées dans votre dossier. La nota simple apporte des informations sur la propriété et les charges enregistrées, mais elle ne calcule pas les impôts dus lors de la vente.

Obtenir une nota simple sans choisir vous-même le registre

Chaque bien dépend d’un seul Registro de la Propiedad. Dans les grandes communes et les zones touristiques, plusieurs registres peuvent se partager le territoire. À l’inverse, une petite commune peut dépendre d’un registre portant le nom d’une autre ville. Une demande adressée au mauvais registre est rejetée.

Notre service vérifie l’adresse ou la référence cadastrale, puis détermine le registre compétent en comparant les informations du cadastre avec les cartes du registre. Le nom du propriétaire est facultatif, mais il peut aider lorsque l’adresse est ambiguë. Aucun DNI ou NIE espagnol n’est nécessaire pour commander.

La nota simple est envoyée en espagnol au format PDF par courriel, généralement sous 24 à 48 heures les jours ouvrés. Les fins de semaine et les jours fériés espagnols peuvent prolonger ce délai. Une traduction non assermentée en français, destinée à comprendre le document et non à le déposer auprès d’une administration, peut être ajoutée pour 3,99 €.

Le prix total est de 35,86 € par bien, frais du registre compris. Nous sommes un service privé et indépendant : nous ne sommes ni le Registro de la Propiedad, ni le Colegio de Registradores, ni un organisme public. Vous pouvez demander vous-même le même document par la voie officielle sur sede.registradores.org, pour un coût inférieur à celui de notre service.

La procédure officielle existe donc bien, mais elle se déroule en espagnol et exige de sélectionner le registre exact ainsi que de fournir des données immobilières précises. Notre prestation comprend la vérification préalable des données, la recherche du registre compétent, le dépôt de la demande et l’assistance par courriel dans votre langue.