Qu’est-ce qu’une escritura pública ?
L’escritura pública est un acte signé devant un notaire espagnol. Dans le cadre d’un achat immobilier, elle constitue l’acte notarié en Espagne qui formalise l’opération entre les parties à la date de la signature.
Il faut distinguer cet acte de la situation enregistrée du bien. L’escritura atteste ce qui a été signé devant le notaire, tandis que le Registro de la Propiedad, le registre foncier espagnol, indique qui est inscrit comme propriétaire et quelles charges sont enregistrées.
Cette distinction est importante lorsqu’un acte est ancien, lorsqu’une succession ou une autre opération est intervenue depuis sa signature, ou lorsque le nouveau propriétaire n’a pas encore fait inscrire son droit. Une escritura conservée par la famille peut donc ne plus correspondre à la situation actuelle du registre.
Où se trouve l’original de l’acte notarié ?
L’original de l’escritura reste conservé dans le protocole du notaire qui a reçu l’acte. Le propriétaire dispose d’une copie délivrée à partir de cet original.
La copia simple, la copie simple, est une reproduction sans la valeur juridique d’une copie autorisée. Elle peut servir à consulter le contenu de l’acte, à retrouver les références du bien ou à préparer certaines démarches.
La copia autorizada, la copie autorisée, possède la valeur juridique attachée à la copie délivrée par le notaire. Il ne faut donc pas confondre les deux documents, même s’ils reprennent le même acte.
La nota simple est encore un autre document. Elle n’est ni une copie de l’escritura ni un acte notarié : elle est émise par le registre et reflète les inscriptions concernant le bien au jour de sa délivrance.
Que faire si vous avez perdu votre titre de propriété ?
Si vous avez perdu votre escritura, vous pouvez demander une nouvelle copie au notaire devant lequel l’acte a été signé. Les références figurant sur une ancienne copie, un autre document lié au bien ou une correspondance notariale peuvent vous aider à identifier l’acte concerné.
La perte de votre exemplaire ne signifie donc pas que l’acte original a disparu : celui-ci demeure dans le protocole du notaire. Il convient de préciser au notaire si vous avez besoin d’une copia simple ou d’une copia autorizada, car leur valeur n’est pas la même.
Une nota simple ne remplace pas la copie de l’acte. Elle peut toutefois fournir les informations enregistrées sur le bien, notamment l’identité des titulaires inscrits, leurs quotes-parts, ainsi que la manière et la date auxquelles ils ont acquis le bien.
Pourquoi l’escritura ne suffit-elle pas à vérifier la situation actuelle ?
L’escritura décrit une opération déterminée à une date donnée. Elle ne confirme pas qu’aucune inscription ultérieure n’a modifié la situation du bien. Elle ne permet donc pas, à elle seule, de vérifier le propriétaire actuellement inscrit ou l’absence de dettes et de charges enregistrées.
La nota simple indique la description du bien telle qu’elle figure au registre, ses propriétaires inscrits, la part détenue par chacun et les données relatives à leur acquisition. Elle présente également les charges enregistrées, telles que les hypothèques, les embargos, c’est-à-dire les saisies pour dette, les servitudes, les usufruits ou les annotations de procédures.
La nota simple est informative et non certifiée. Pour connaître la situation inscrite au registre à sa date d’émission, c’est néanmoins le document couramment utilisé avant un achat, dans une succession ou lors d’échanges avec une banque, un notaire ou un avocat.
Comment se déroule l’inscription après la signature ?
La signature de l’escritura et l’inscription au Registro de la Propiedad sont deux étapes distinctes. Après un achat ou une succession, l’acte permet de demander l’inscription du nouveau propriétaire dans le registre compétent.
En Espagne, l’inscription immobilière est volontaire, sauf pour les hypothèques. Elle reste fortement conseillée après une acquisition ou une succession et, en pratique, elle est nécessaire pour vendre ou hypothéquer ultérieurement le bien.
Tant que la nouvelle situation n’est pas inscrite, le registre peut continuer à faire apparaître le titulaire précédent. Une nota simple permet de contrôler ce que le registre indique effectivement, sans présumer que la signature de l’acte a déjà été suivie de l’inscription.
Si une décision juridique dépend d’une différence entre l’escritura et le registre, il convient de la vérifier avec votre notaire ou votre avocat.
Commander une nota simple pour compléter l’escritura
Pour demander une nota simple, vous pouvez fournir l’adresse du bien ou sa référence cadastrale, ainsi que la commune, la province et votre adresse de courriel. Le nom du propriétaire est facultatif, mais il peut aider lorsque l’adresse ne permet pas d’identifier un seul bien enregistré.
Nous recherchons le registre compétent et vérifions les données à l’aide du Catastro, le cadastre espagnol, et des cartes du registre avant de transmettre la demande sur la plateforme officielle. Cette vérification est utile, car une commune peut dépendre de plusieurs registres et une discordance d’adresse ou de surface peut conduire à un résultat « données incorrectes » ou « bien introuvable ».
Le prix est de 35,86 € par bien : 24,95 € pour notre service et 10,91 € de frais officiels du registre. Le document en espagnol est généralement envoyé par courriel sous 24 à 48 heures les jours ouvrés ; les samedis, dimanches et jours fériés espagnols peuvent prolonger ce délai.
Notas Registrales España est un service privé et indépendant. Nous ne sommes ni le Registro de la Propiedad, ni le Colegio de Registradores, ni un organisme public ou un cabinet d’avocats. Vous pouvez demander vous-même le document sur le site officiel sede.registradores.org, pour un coût inférieur à celui de notre service.
- Vérification du propriétaire et de sa quote-part inscrite
- Contrôle des hypothèques, saisies, servitudes et autres charges
- Recherche du registre compétent à partir des données du bien
- Envoi de la nota simple par courriel
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une escritura et une nota simple ?
L’escritura est l’acte signé devant un notaire espagnol pour formaliser une opération. La nota simple est un extrait informatif du registre qui indique la situation inscrite du bien au jour de son émission, notamment les propriétaires et les charges.
L’escritura prouve-t-elle que je suis toujours propriétaire en Espagne ?
Elle établit l’opération constatée devant le notaire à la date de sa signature, mais elle ne montre pas les éventuelles inscriptions ultérieures. Pour vérifier le titulaire actuellement inscrit, il faut consulter une nota simple récente.
Comment obtenir une copie d’un acte notarié espagnol perdu ?
Vous pouvez demander une copie au notaire devant lequel l’acte a été signé, puisque l’original est conservé dans son protocole. Précisez si vous avez besoin d’une copie simple ou d’une copie autorisée, car elles n’ont pas la même valeur juridique.
Une copia simple a-t-elle la même valeur qu’une copia autorizada ?
Non. La copia simple est une copie ordinaire sans la valeur juridique de la copia autorizada. La copie autorisée est délivrée à partir de l’original conservé dans le protocole du notaire.
Faut-il obligatoirement inscrire l’escritura au registre ?
L’inscription est volontaire en Espagne, sauf pour les hypothèques. Après un achat ou une succession, elle est néanmoins fortement conseillée et, en pratique, nécessaire pour pouvoir vendre ou hypothéquer ultérieurement le bien.
Combien coûte une nota simple et quand vais-je la recevoir ?
Notre service coûte 35,86 € par bien, frais officiels du registre compris. La nota simple est généralement envoyée par courriel sous 24 à 48 heures les jours ouvrés, hors prolongation liée aux samedis, dimanches et jours fériés espagnols.
Vérifiez la situation enregistrée du bien
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